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【发布日期】:2019-10-04【查看次数】:

  置家网消息,近日,石家庄市房地产协会发布了2019年1-6月份房地产市场研究报告。1-6月份石家庄新建商品房成交面积273.4万㎡。其中商品住房成交面积209万㎡,同比增长16.4%。石家庄二手房成交面积135.17万㎡。其中,二手住房成交面积125.59万㎡,同比上升54.94%。

  上半年石家庄商品住宅市场,成交明显放大,房价横盘调整,板块冷热不一,个盘涨跌互现。

  石家庄房地产市场研究中心数据监测,1-6月份石家庄新建商品房成交面积273.4万㎡。其中商品住房成交面积209万㎡,同比增长16.4%。

  2016-2018年,石家庄房地产市场经历了一轮“过山车”行情,成交量由历史峰值迅速降至波谷。特别是2018年,在调控政策高压、市场整治严查等因素的共振下,市场观望情绪严重,购房需求持续走低,这就为今年的市场回温埋下了伏笔。

  今年春节之后,石家庄楼市迅速回温,成交量呈现明显放大。“小阳春”的出现,主要是政策层面发出见底信号,缓解了市场观望情绪,此外,多个新盘低价入市激活了观望的市场需求,促使去年以来累积的购房需求得到集中释放。

  调控持续量能回落,是石家庄房地产市场研究中心早在一季度结束时就做出的市场研判在“限购、限贷、限售”等调控核心政策没有发生根本转向的形势之下,本轮楼市回暖并不具备持续性,特别是在购房者关注的房价层面,没有出现反转的可能性。事实也印证了研究中心的预判,临近年中,随着新盘的陆续入市,楼市已现疲态。

  二手房市场热度升温更加明显。1-6月份,石家庄二手房成交面积135.17万㎡。其中,二手住房成交面积125.59万㎡,同比上升54.94%。

  价格层面,二手房成交均价13874元/㎡,同比下降5.03%。其中,二手住房成交均价14587元/㎡,同比下降4.41%。

  可以看出,上半年石家庄二手住房在成交量同比增长超5成的情况下,成交均价同比小幅下降,基本维持稳定。

  与2018年土地市场“补证”为主的基调截然不同的是,2019新出让土地占主流,这使得今年上半年土地出让面积、成交金额及单价均比去年同期有大幅上扬,价格接近市场真实水平。土地市场另一鲜明特点是鹿泉区受突发事件影响,一季度后再无土地出让。

  上半年楼市宏观政策基调是由两大标志性节点确定的:其一,4月19日政治局会议重申“房住不炒”,寥寥44字,都是对过往宏观政策的重申,却是对全国范围内楼市升温的明确表态;其二,陆家嘴金融论坛,银保监会主席郭树清罕见表态,警示当前房地产金融存在的风险。两大信号表明,尽管2019全年不会再出更为严厉的楼市调控政策,但决策层随时都在警惕和防范楼市过热,“房住不炒”基调丝毫没有松动,业内企盼的新一波“大行情”根本就是无源之水。

  本土政策及城建信息层面,年初受金山湖事件影响,全市乃至全省范围内的生态严查,对于鹿泉楼市颇具杀伤力。此外,全面放开户口限制,是我们这个城市拿出的对于外来人口的最大诚意。地铁一号线二期工程试运行利好正定新区,地铁二期建设规划公示,让公众看到了一个完善的轨道交通路网,这对城市框架拉伸是一个强有力的支撑,“地铁房”沉睡的价值总有一天会被完善的轨道交通路网激活。中央商务区建设堪称省会城市建设的一号工程,高起点的规划与建筑之外,它带给这个城市的,更是产业升级的梦想与渴望,尽管这一切还远未看出端倪。

  与2018年土地市场“补证”为主的基调截然不同的是,2019新出让土地占主流,这使得今年上半年土地出让面积、成交金额及单价均比去年同期有大幅上扬,价格接近市场真实水平。土地市场另一鲜明特点是鹿泉区受突发事件影响,一季度后再无土地出让。

  据安居客统计,2019年上半年共计89宗地块(不含工业用地)挂牌出让,挂牌总面积约349.67万平方米(约5245.05亩),其中15宗停止出让,6宗流拍;成功出让68宗土地;除补证项目外,2019年上半年共计52宗地块(不含工业用地)成功出让,出让总面积约236.83万平方米(约3552.4亩),成交金额202.59亿元、成交均价570.3万元/亩。主城区成功出让27宗,正定区域成功出让16宗,藁城区成功出让3宗、栾城区12宗,鹿泉区成功出让10宗。2019年上半年土地出让总面积3003263.905平方米,约合4504.81亩;成交总金额2769500万元(约276.95亿元),成交均价约614.79万元/亩。

  分区域看,上半年新四区土地出让在数量上较领先,共有41宗地成功出让,面积达2789亩;其中栾城区出让12宗,位居榜首,正定县出让7宗,正定新区出让9宗,藁城3宗,鹿泉区主要在前三个月发力,第二季度受政策环境影响无土地挂牌,成功出让10宗。

  主城区也不甘寂寞,上半年共有27宗成功出让,面积为1715亩。其中长安区以补证项目为主,成功出让9宗,裕华区紧随其后,成功出让8宗地,新华区6宗,桥西、高新区各2宗。

  在成交面积上,栾城区占比最高,土地出让总面积约合992亩,居各区之首,占比达22.02%;位于主城的长安区名列第二,占比达19.68%;而正定县也不甘示弱,占比达13%;鹿泉区和正定新区成交量相差无几,占比均超12%。

  从上半年的土拍数据可以看出,除补证项目外,主城区挂牌项目不多,位于东南部的栾城区及北部的正定区域相对火热,吸引了众多品牌房企征战。

  而从成交金额来看,长安区以高达31.08%的占比遥遥领先,在亩均价和成交量都较高的情况下,成交金额860800万元。位居第二位的是栾城区,成交金额563859万元,占比20.36%;正定县以11.12%的成绩名列第三;裕华区占比10.04%荣膺第四;排名随后的正定新区和新华区分别占比9.94%、9.60%。

  2019年的上半场,百强品牌房企进驻石家庄的步伐可以说是更加“凶猛”,共计拿地15宗。其中,万科拿下三宗地,开始了在新华区、正定新区的布局;金辉深耕正定,一举拿下了两宗住宅用地;碧桂园、融创、旭辉、龙湖持续发力加快布局;更有雅居乐、中海、华远首入石门,经过一番腥风血雨拿下优质地块;还出现了合润、万科、创世纪联合体报价拿地的情况,房企强强联合,抢滩石家庄市场。

  石家庄房地产市场研究中心统计,石家庄1月-6月份新建商品房共成交273.4万平方米。其中商品住房209万平方米,同比增长16.4%。

  2018年5月开始的石家庄楼市严查,严重影响了石家庄购房者的购房信心。2019年春节以后,积压半年的购房需求集中释放,表现为3月市场明显回温。

  但由于在金融层面缺乏实质利好,以及“房住不炒”大趋势下,住宅投资需求完全退场后的楼市,都注定“小阳春”持续不够,表现为4、5月份市场没有保持增长趋势。

  进入6月份后,部分企业冲刺年中销售目标,或集中释放房源,或推出特价促销活动,让6月份的成交量增长明显。

  石家庄房地产市场研究中心此次共采集了石家庄96个热点楼盘样本,覆盖了裕华区、开发区、长安区、新华区、桥西区及正定新区、鹿泉区、藁城区和正定县,物业类型包括住宅、商办、和别墅项目,数据具有一定代表性。

  石家庄房地产市场研究中心在楼盘样本数据采集中,以住宅为主,结合商办公寓和别墅。住宅占比为77%、公寓占比为14%、别墅占比为3%、商铺占比6%。

  据石家庄房地产数据研究中心统计,96个楼盘样本6月份均价14875元/平方米,环比上涨1.4%。且没有采取加权平均法计算;1月份均价15002元/平方米、2月份均价为15178元/平方米、3月份均价为15263元/平方米、4月份均价14815元/平方米,5月份均价14667元,1-6月份下降0.8%。

  从住宅项目样本数据来看,6月份均价15336元/平方米,环比上涨了0.1%。其中1月份14823元/平方米、2月份均价14795元/平方米、3月份均价15112元/平方米,4月份均价15470元/平方米,5月份均价15316元/平方米。1--6月份涨幅3.4%。基本能够反映石家庄在售主流项目的价格水平及涨幅情况。

  裕华区均价18750元/平方米;桥西区均价18356元/平方米;长安区16858元/平方米;新华区16758元/平方米;开发区均价14720元/平方米;正定新区均价13855元/平方米;栾城区均价10371元/平方米;鹿泉区均价12265元/平方米;藁城区均价12038元/平方米;正定县13500元/平方米。

  据石家庄房地产市场研究中心统计,6月份96个典型项目共成交2777套。共销售面积27.81万平方米。

  其中住宅2359套,共销售面积25.29万平方米,较上个月下降了32.8%。

  其中住宅市场中,90㎡以下的成交套数占比38%、90㎡至120㎡成交套数占比31%、120㎡至140㎡占比24%、140㎡以上占比7%。

  6月份住宅市场中,按照销售套数统计,销售前十名的楼盘为:融创中心、保利时光印象、万科新都会、你好 请问你有豫剧全剧的戏词吗 抬花轿 大祭桩 西厢记 桃花庵 茶!同祥城、天州视界城、万科翡翠书院、和西苑、维多利亚时代、保利西山林语、润江翡丽公馆。

  据石家庄房地产市场研究中心统计,藁城成为6月份成交最火热的区域,占全市28%的市场份额得益于保利时光印象及万科新都会等项目的开盘。长安区以16%的市场份额位居第二,得益于东北片区楼盘的集中入市;裕华区13%的市场份额位居第三得益于融创中心学府的入市。鹿泉以11%的市场份额排名第四,排名略有下降。购房者6月份更青睐于藁城区、东北片区的房子,置业需求仍然向东看。

  据安居客数据中心统计,1月-6月份二手商品房共成交135.17万平方米,其中商品住房125.59万平方米。同比上升54.94%。二手房成交均价13874元/㎡,同比下降了5.03%;其中二手住房成交均价14587元/㎡,环比下降1.4%,同比下降4.41%。

  按照月份来看,1月份二手房成交20.16万平方米,其中二手住房成交18.49万平方米,环比增长9.4%;受春节影响,2月份二手房成交9.93万平方米,其中商品住宅成交9.28万平方米,环比下降49.82%;3月份,商品房成交20.55万平方米,其中商品住宅成交18.93万平方米,环比增长104.5%;4月份,商品房成交29.68万平方米,其中商品住宅成交27.57万平方米,环比增长45.61%;5月份,商品房成交27.8万平方米,其中商品住宅成交26.28万平方米,环比下降4.67%;6月份,商品房成交27.05万平方米,其中商品住宅成交25.04万平方米,环比下降4.71%。

  据安居客数据中心统计,2019年上半年,二手房购房人群中,两室户型备受追捧,有超一半的购房者表示意向二室房源,占比51.49%;三室房源受关注程度略微有差,35.06%的购房者想要购买三室房源。

  根据安居客数据中心统计,2019年上半年,总价区间在120-150万的二手房较为受欢迎,占比16.06%。根据二手房整体均价来看,户型面积约在80㎡-100㎡左右的两居或小三居占比较大。

  据安居客数据中心统计,2019年1-6月份,石家庄购房者关注二手房区域中,裕华区占比位居第一;其次为桥西;而在备受关注的新四区,鹿泉区的二手房关注度为首位,占11.05%。

  “房住不炒”和防范房地产金融风险的大原则之下,楼市全年成色已定,业内苦苦企盼的量价强劲反弹不会出现。事实上,进入六月份后,随着大量新盘的入市,楼市成交已现疲态。预计下半年成交量回升将于10月份出现,上市公司冲刺“期末考”的压力之下,“以价换量”带来的成交量高峰将一直持续到年末。

  下半年热点区域为正定新区和南二环东延线、栾城装备制造园区,特别是正定新区,告别种种神话和传说之后,新区项目定位更实事求是,地铁一号线二期通车,利好主城区外溢的部分刚需偏改善人群在此置业。

  在当前市场,一些优质的两室住宅和单价比较低的住宅式公寓已经筑底,市场下行可能性较小,刚需客群可以择机出手。对于刚改人群,今年下半年或将迎来一个最好的改善时机。在平稳的市场环境中改善完毕,可以避免上行时多付出的成本。

  对于开发商而言,虽然“630”已过,部分资金压力得到缓解。但2019下半年大环境特殊,开发商将面临银行资金释放放缓或减小、可施工期缩短、春节在1月下旬等情况。预计市场将在12月份迎来集中促销走量热潮,也建议开发商未雨绸缪,提前为“1230“做准备。

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